Inwestycje w hotelarstwie

Rok 2015 był bardzo dobrym rokiem dla sektora hotelowego w Polsce – pomimo dalszego dynamicznego wzrostu podaży, współczynnik RevPAR (Revenue per available room - przychód na dostępny pokój) wzrósł na wszystkich najważniejszych rynkach hotelowych w kraju.

Po udanym roku 2012, kiedy odbywały się w Polsce wydarzenia związane z Mistrzostwami Europy w Piłce Nożnej (UEFA EURO 2012), branża hotelowa przeżywała słabszy okres w latach 2013 – 2014. Duża część obiektów odnotowywała wtedy pogorszenie wyników operacyjnych. 2015 był jednak zdecydowanie lepszy dzięki wyraźnemu wzrostowi obłożenia oraz długo oczekiwanej poprawie średniej ceny.

Wskaźnik RevPAR, wzrósł w ubiegłym roku w Polsce o około 10% (według danych STR STR – Hotel Market data & Benchmarking), a na niektórych rynkach - takich jak Łódź czy Trójmiasto - nawet przekroczył ten poziom. W większości dużych miast wzrósł popyt zarówno ze strony gości krajowych jak i zagranicznych.

Jak wynika z danych Ministerstwa Sportu i Turystyki, w 2014 r. nasz kraj odwiedziło 15,8 mln turystów, którzy co najmniej jedną noc spędzili w hotelu. Liczba gości rośnie systematycznie od kilku lat, a dane z pierwszego półrocza 2015 pokazują blisko 5% wzrost liczby turystów. Oprócz wzmożonego ruchu turystycznego dynamicznie rozwija się sektor MICE (Meeting, Incentive, Conference & Exhibition), który jest jednym z głównych motorów rozwojowych hotelarstwa.

Więcej gości, więcej inwestycji

W odpowiedzi na rosnący popyt branża hotelowa w Polsce cały czas się rozwija i dostosowuje do potrzeb rynku. W ostatnich pięciu latach, co roku oddawano do użytku średnio 100 nowych hoteli. Na koniec 2014 r. funkcjonowało w Polsce około 2, 5 tys. hoteli, oferujących ponad 120 tys. pokoi.

Wpływ na dynamiczny rozwój tego sektora miała z pewnością dobra kondycja polskiej gospodarki, jako że zdecydowana część popytu na usługi hotelowe generowana jest przez gości głównie z segmentu biznesowego i korporacyjnego. Dlatego dobre wyniki hoteli zawdzięczamy m.in. dalszemu rozwojowi sektora nowoczesnych usług dla biznesu, szczególnie w takich miastach jak Kraków, Wrocław czy Trójmiasto, gdzie obok Warszawy powstaje najwięcej obiektów tego typu. Warszawa jest nadal największym rynkiem hotelowym w Polsce, zarówno pod względem podaży pokoi hotelowych (chociaż Kraków ma najwięcej hoteli), jak i popytu na miejsca noclegowe. Co ciekawe, średni przychód na dostępny pokój (RevPAR) w 2015 r. dla obu miast był na takim samym poziomie i wyniósł nieco ponad 200 zł.

Na rosnącą liczbę inwestycji hotelowych, oprócz wspomnianych wcześniej czynników, ma także wpływ coraz większa rozpoznawalność polskich miast jako atrakcyjnego kierunku dla turystów zagranicznych oraz ich łatwa dostępność dzięki coraz liczniejszym połączeniom lotniczym z innymi miastami w Europie i na świecie.

Rozwój infrastruktury, w tym lotnisk, autostrad, dróg ekspresowych i szybkich połączeń kolejowych przyciąga coraz więcej gości z relatywnie nowych kierunków, takich jak Skandynawia czy Azja. Jednocześnie poprawa komunikacji zwiększa mobilność turystów krajowych. Korzystają na tym głównie największe polskie miasta, które konkurują ze sobą zarówno o turystów indywidualnych, jak i biznesowych, inwestując w atrakcje turystyczne, duże hale widowiskowo-koncertowe czy centra kongresowo-konferencyjne takie jak ICE czy Tauron Arena w Krakowie, AmberExpo w Gdańsku, Narodowe Forum Muzyki we Wrocławiu oraz Międzynarodowe Centrum Kongresowe w Katowicach. Tego typu działania władz lokalnych poprzez inwestycje są szczególnie mile widziane wśród operatorów hoteli, a deweloperzy uwzględniają je przy podejmowaniu decyzji o kolejnych lokalizacjach swoich projektów.

Transakcje inwestycyjne w segmencie hotelowym

Wzrost atrakcyjności polskiego rynku hotelowego i jego dobre perspektywy dalszego rozwoju powodują zwiększenie zainteresowania ze strony inwestorów. Świadczą o tym transakcje, takie jak zakup hotelu Sheraton Warsaw przez JV Benson Elliot Capital Management LLP, Walton Street Capital i Algonquin czy ‘forward purchase’ projektu hotelowego Holiday Inn Warsaw City Centre (otwarcie zaplanowane na rok 2018) przez Union Investment, który to fundusz nabył również Radisson Blu Wrocław oraz hotel Hampton by Hilton Warsaw City Centre. Również lokalni inwestorzy widzą potencjał w branży hotelarskiej, co pokazują transakcje hotelami Orbisu pod marką Mercure w Mrągowie, Lublinie i Zamościu. Pierwszy został kupiony przez spółkę Deporium za około 20 mln złotych, a dwa pozostałe przez DWP za 21,5 mln złotych. Obecnie negocjowane są umowy sprzedaży kilku hoteli, więc spodziewamy się kolejnych transakcji w nadchodzących miesiącach. To zwiększone zainteresowanie w ostatnim czasie wynika nie tylko z dobrych perspektyw rozwoju polskiego rynku hotelowego, ale również z ograniczonej podaży produktu typu „prime” dostępnego na sprzedaż w segmencie nieruchomości komercyjnych oraz chęci dywersyfikacji portfela.

Według globalnego raportu Hotel Investment Outlook 2016 przygotowanego przez Jones Lang Lasalle, ubiegły rok był jednym z najlepszych pod względem transakcyjnym – na świecie sprzedano hotele na łączną kwotę 85 mld dolarów, czyli o 50% więcej niż w 2014. Według analityków JLL, w 2016 r. inwestorzy będą szukać okazji na mniej dojrzałych rynkach regionu Europy, Bliskiego Wschodu i Afryki i w miastach poza ścisłą czołówką. Spodziewane jest również większe zainteresowanie tymi lokalizacjami ze strony „private equity” z uwagi na atrakcyjne stopy zwrotu w porównaniu z rynkami bardziej dojrzałymi. Jest to dobry argument do inwestowania na polskim rynku hotelowym, gdzie oczekiwane stopy kapitalizacji dla najlepszych produktów w Warszawie szacowane są na poziomie około +/-7% w przypadku umów o zarządzanie. W przypadku długoterminowej umowy najmu dla najlepszych produktów może to być nawet 6% lub mniej z uwagi na fakt, że ryzyko operacyjne w głównej mierze przerzucone jest na najemcę. Oznacza to, że stopy kapitalizacji dla inwestycji hotelowych w Polsce są wciąż atrakcyjne w porównaniu do rynków zachodnich, gdzie ich poziom jest średnio o około 100-200 punktów bazowych niższy i np. w Londynie czy Paryżu kształtuje się w przedziale 4%-5%.

Według badania „Hotel Investor Sentiment Survey”, przeprowadzonego przez JLL wśród inwestorów pod koniec ubiegłego roku, oczekiwana jest dalsza poprawa wyników operacyjnych najlepszych polskich hoteli w krótkim i średnim terminie oraz kompresja stóp kapitalizacji. Powinno to znaleźć odzwierciedlenie w aktualizacji wartości aktywów spółek posiadających hotelowe nieruchomości inwestycyjne w swoich portfelach. Już dziś, między innymi dzięki wzrostowi przychodu na dostępny pokój (RevPAR), zysk operacyjny wielu hoteli oraz portfeli znacznie się poprawił, co przekłada się na ich wartość kapitałową.

Jak wycenia się hotele?

Wycena hoteli jest nieco bardziej skomplikowana niż wycena innych nieruchomości komercyjnych. Oprócz analizy kluczowych wskaźników operacyjnych, takich jak obłożenie, średnia cena za pokój czy zysk na dostępny pokój, szczegółowo analizowane są koszty i przychody z gastronomii (Food & Beverage) oraz pozostałych funkcji hotelu (Minor Operated Departments), jak SPA itp. Niezbędna jest również analiza i tzw. benchmarking współczynników dochodowości poszczególnych departamentów oraz pozycji kosztowych względem rynku, aby móc ocenić efektywność operacyjną danego hotelu. Stąd bardzo istotny jest dostęp do tego typu danych i monitorowanie zmieniających się trendów. JLL na bieżąco analizuje dane w ramach wyspecjalizowanego zespołu Hotels & Hospitality Group, który na co dzień zajmuje się doradztwem w zakresie zakupu i sprzedaży nieruchomości hotelowych, asset managementu, pomocy przy uzyskaniu finansowania czy wyboru operatora, jak również doradztwem technicznym i wycenami nieruchomości dla różnego rodzaju celów. Dzięki wieloletniemu doświadczeniu, zarówno na rynku globalnym, jak i lokalnym, klienci JLL otrzymują mocne wsparcie poprzez prawidłową ocenę aktualnej sytuacji rynkowej oraz wiarygodne wyceny aktywów, na podstawie których mogą dokonywać właściwych decyzji biznesowych.

Autor: Jakub Kleban